会作用于未来1-2年商品房供应

  每一届博鳌房地产论坛都是智慧的碰撞,顶尖学术大佬齐聚一堂畅所欲言,这一届也不例外。有延续六个钱包理论的,也有说不让买房是不正常的,还有讲居民杠杆率还有空间的。笔者比较喜欢数字说话,所以对东方证券首席经济学家邵宇的演讲比较感兴趣,他提到3个数字:

  1.中国居民房产投资在他所有资产中占75%,美国居民财富70%在股票上,两者正好相反;

  2.据他统计,中国现在房地产总市值是65万亿美金,相当于450万亿人民币,是美国+欧盟+日本总和。我们现在一年的GDP是90万亿,也就是说我们的房产市值相当于GDP的5倍;

  3. 1990年日本泡沫经济崩溃的前夕,日本房地产总市值相当于GDP的3.9倍。

  笔者认为,关于第一点,由于发言者是股票专家,我就不做评论了,第三点,笔者认为不构成必然因果关系,所以没什么讨论意义。所以集中在第二点,笔者今天就跟大家一起分析一下中国房产总市值。事实上,关于中国房产市值450万亿人民币已不是第一次提出来,在此前SOHO董事长潘石屹也提出过,但没有说这个数字是如何来的,不过,当时有媒体就给他这个数字算了一笔账,大概是这样的:

  当时是以2017年国家统计部门公布的人均住房面积来算,城市36.6平米,农村45.8平米,整个人均住房面积是40.8平米,按照当时全国新建商品房均价8千元/平米算,结果是这样的:40.8平米*13.9亿人*8000元/平米=450.3万亿元人民币=65万亿美元。

  细心的读者看一看整个数据就明白,简直就是错误算法。我们知道,城市住房与农村住房价格相差甚远,农村房子怎么可能有8000元一平米?那么,中国房产总市值到底是多少呢?笔者可以靠谱的给大家算一算大概,这样也正好回击一下这些夸张言论。一起来看看:

  按照目前得到的最新数据:2019年全国新建商品房9329元/平米,比他们引用的价格数据高;农村房屋一般面积也不小,我们按照1000元/平米算,不少吧;城市化率按照户籍人口城市化率43.37%算;农村人均住房面积47.3平米,城市人均住房面积39平米。除了农村房屋价格估算外,其他数据均来源于官方公布数据。那么,计算结果如下:

  农村和城市房产总市值=(26.5+219.3)万亿人民币=245.8万亿人民币=35万亿美元,那美国是多少呢?根据Zillow公布的数据显示,截止到2017年末,美国房屋总市值为31.8万亿美元。所以,结论是,我们跟美国的房产市值差不多,远未媒体所说的美国+欧盟+日本总和。当然,中国有一个特殊情况是,存在一些户籍在农村,在已经在城里买了房子,相应的数据可以适当加一些,仅此而已。

  如果撇除中美之间的收入差距,我们单算人均房产市值,美国人均住房市值为9.78万美元,我们只有2.5万美元,差距达3倍。

  从过去看,房价涨跌主要受到金融、货币、供应、需求等主要因素影响,那么,未来5年这些影响房价涨跌的关键因素会有哪些变化呢?

  首先看金融,经济学家认为,房价涨跌短期看金融,比如房贷利率上升,买房成本增加,买房需求减少,房价就涨不上去,短期来看,我们现在处于楼市严厉调控期,对房地产信贷和个人房贷都不会放松,所以,房价难以出现大幅上行,楼市基础不好的城市还会有所调整,当然,有一城一策在,料也不会跌到哪里去。

  其次看货币,货币政策是跟随经济发展而来,这属于中长期政策,现在我们的M2货币发行量相比2016年前下降有3-4%,现在在8%多点,预计未来几年差不多也是这个水平,结论是,通胀会有所下降,但还会保持一个较高水平,这是保持房价稳中有升的基础所在。

  第三看供应,商品房供应的终端是土地,开发商拿地热情受到销售行情、信贷管控影响,短期内开发商拿地热情会有所降低。但上市地块少了,会作用于未来1-2年商品房供应,到时会出现供不应求情况,房价上涨的概率大。

  第四看需求,现在我们处在城镇化下半场的元年,要达到70%的城市化率,起码还有10年时间,所以,未来5年,我们的城市化率还会按照大概1%的速度进行,这是楼市买房需求的持续支撑,随着房地产由量向质转变,城市改善需求将处于一个快速增长过程,好房子会越来越受欢迎,也会越来越贵。

  那么,5年后,房价是涨还是跌呢?专家以 “稳中有升”4字清楚回应,在专家看来,未来5年及5年以后,大多数城市房价还会“稳中有升”,幅度因城而异,城市群和大都市圈潜力最大,幅度会明显高于平均数,还是那句话,在这些城市“买房要趁早”原则还是适用,但对于人口净流出城市还是要慎重,特别是投资买房。当然,有人还提出一个问题,如果是更长时间,比如说10年以后呢?答案是看货币和经济发展,即使美国现在的城市化率已经超过82%,房价该涨时不是还在涨吗?

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